Arrendamento: despejos mais rápidos trazem mais casas?
Atualizado: há 7 horas
Recuperar uma casa cujo contrato terminou e colocar uma habitação adicional no mercado são resultados diferentes. O primeiro pode decorrer de um procedimento de despejo. O segundo exige uma decisão do proprietário de arrendar. A reforma do arrendamento proposta pelo Governo procura ligar esses dois momentos: tornar mais previsível a recuperação do imóvel para incentivar a disponibilização de casas.
Esse é o mecanismo defendido pelo Executivo. Ao apresentar as medidas, o Governo identificou a rapidez dos processos em situações de incumprimento como uma forma de reduzir o receio dos proprietários de entrar no mercado. Trata-se de um objetivo da reforma, cuja concretização depende de decisões posteriores dos senhorios.
A proposta de lei n.º 103/XVII foi aprovada na generalidade em 30 de setembro de 2026, com votos favoráveis do PSD, da Iniciativa Liberal e do CDS-PP, abstenção do Chega e votos contra dos restantes partidos. Seguiu para discussão na especialidade na Comissão de Infraestruturas, Mobilidade e Habitação. É um pedido de autorização para o Governo alterar o regime, acompanhado do texto das mudanças pretendidas. Essa votação não colocou, por si só, as novas regras em vigor.
O que se pretende mudar no incumprimento
Uma das alterações propostas reduz de três para dois meses o período de rendas, encargos ou despesas em atraso que permite ao senhorio resolver o contrato. O texto também altera o tratamento dos atrasos repetidos: prevê a resolução quando existam atrasos superiores a oito dias por mais de três vezes em doze meses, ou por mais de quatro vezes em dezoito meses, com aviso após o segundo atraso.
O efeito jurídico pretendido é antecipar as condições em que o senhorio pode pôr fim ao arrendamento por incumprimento. Esse prazo não corresponde à duração total de um despejo.
Na redação vigente do Código Civil consultada, o período de mora é de três meses. Quando a resolução por falta de pagamento opera através de comunicação ao arrendatário, pode ficar sem efeito se este regularizar a dívida no prazo de um mês, faculdade utilizável uma vez por contrato. A lei já distingue, portanto, a existência de uma dívida, a resolução do contrato e a possibilidade de regularização.
Reduzir o período de atraso modifica uma dessas etapas. Não elimina automaticamente as restantes nem significa que o proprietário possa retirar o inquilino da habitação assim que se complete o prazo.
Terminar o contrato e executar o despejo
O procedimento especial de despejo já existe. O Balcão do Arrendatário e do Senhorio, junto da Direção-Geral da Administração da Justiça, assegura a sua tramitação, bem como a da injunção em matéria de arrendamento.
A reforma pretende alterar partes deste percurso. No texto apresentado, quando a oposição do arrendatário seja julgada improcedente, a decisão deverá fixar um prazo de entrega do imóvel não superior a trinta dias e valer como autorização de entrada no domicílio. São consequências previstas para uma decisão judicial, não uma autorização geral para o senhorio executar diretamente o despejo.
Importa ainda distinguir a causa da cessação. O procedimento especial de despejo pode ser utilizado em diferentes situações de fim do contrato, incluindo o decurso do prazo, a oposição à renovação e determinados casos de denúncia ou resolução. Não corresponde apenas à cobrança de rendas em atraso.
Esta diversidade impede que todas as mudanças sejam avaliadas como se incidissem sobre o mesmo problema. Uma regra sobre incumprimento trata a falta de pagamento. Uma regra sobre renovação trata a continuidade do contrato. Uma regra processual regula a forma de obter a entrega do imóvel.
As garantias também influenciam a entrada no mercado
A proposta não se limita à saída da habitação. Prevê que o pagamento antecipado de rendas, mediante acordo escrito, possa abranger três meses e elimina, na redação proposta para as garantias contratuais, o limite correspondente a duas rendas. Atualmente, o Código Civil estabelece esse limite para a caução e permite a antecipação de rendas até dois meses.
Para o senhorio, estas condições podem representar maior proteção perante um incumprimento. Para quem procura casa, representam montantes que podem ser exigidos no início da relação contratual. A alteração de um limite legal não significa que todos os proprietários passarão a exigir o máximo permitido, mas modifica o espaço em que as condições são negociadas.
O número de casas anunciadas e a possibilidade de uma família celebrar um contrato são, assim, medidas distintas. Uma habitação pode estar disponível e continuar inacessível devido à renda ou às condições de entrada.
A OCDE identifica a necessidade de conciliar a segurança do investimento com a proteção dos inquilinos. Nas suas recomendações sobre regulação do arrendamento, associa essa segurança a regras claras de cessação, qualidade das habitações e execução eficaz das obrigações de ambas as partes.
A oferta depende de mais do que o risco contratual
O argumento do Governo pressupõe que parte dos proprietários mantém imóveis fora do arrendamento por recear dificuldades na sua recuperação. Se esse risco diminuir, pretende-se que alguns passem a arrendar. Mas a rapidez de um processo não resolve todas as razões pelas quais uma casa permanece indisponível.
No estudo económico sobre Portugal de 2026, a OCDE identifica obstáculos como a necessidade de reabilitação de imóveis, os custos de construção e as demoras no licenciamento. Assinala também que as habitações subutilizadas nem sempre se encontram nos locais onde a procura é mais elevada.
Uma mudança contratual atua sobre a relação entre senhorio e inquilino. Não executa as obras necessárias numa casa degradada nem altera a sua localização. Por isso, o alcance do incentivo depende de quais os obstáculos que pesam efetivamente na decisão de cada proprietário.
A mesma avaliação considera que anteriores reformas portuguesas tiveram sucesso limitado no aumento da oferta, num mercado marcado por regimes diferentes e por alterações frequentes que geram incerteza. Recomenda estabilidade regulatória e articulação com o apoio habitacional. Essa avaliação antecede a aplicação da proposta agora em discussão; não constitui uma previsão dos seus resultados.
Recuperação, oferta e acesso são efeitos distintos
A rapidez do despejo interessa ao proprietário que procura recuperar o imóvel. A continuidade da habitação e a possibilidade de defesa interessam ao arrendatário que enfrenta a saída. A OCDE, no seu trabalho sobre prevenção da perda de habitação, inclui o acesso à representação jurídica entre os instrumentos relevantes para proteger direitos nos conflitos de arrendamento.
Estes efeitos não precisam de ocorrer da mesma maneira nem no mesmo momento. Uma alteração pode tornar a recuperação do imóvel mais rápida sem produzir imediatamente novas casas no mercado. Pode incentivar a oferta e, simultaneamente, permitir condições de entrada mais exigentes.
A resposta à pergunta depende, portanto, da ligação que a reforma conseguir estabelecer entre as suas medidas e as decisões dos proprietários. O texto jurídico define condições para contratar e recuperar imóveis. O aumento da oferta exige que mais habitações sejam efetivamente disponibilizadas. O acesso exige ainda que as famílias consigam suportar as condições dos contratos. Acelerar uma dessas etapas não determina, por si só, o resultado das restantes.
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